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远洋终于推翻过去的三座大山

发布时间:2019-09-13 21:07:46 编辑:笔名

远洋终于推翻过去的“三座大山”

凤凰房产讯就在太古地产和远洋地产[简介最新动态]共同投资的北京颐堤港[最新消息价格户型点评]开幕第二天(9月21日),远洋地产总裁李明接受媒体采访。他说他面对公司销售业绩终于可以“轻松”一些,终于承认过去两年时间内远洋[简介最新动态]的日子确实不好过:“远洋终于可以说推翻了过去两年的‘三座大山’,最难过的日子过去了。”自2010年3月拿下望京地王后,远洋就一直陷入现金流出现问题、净利率过低、商业地产回报过慢的质疑中。8月16日,远洋地产发布2012年中期业绩报告。报告显示,截至2012年6月30日,远洋完成协议销售额人民币138亿元,同比上升11%,完成全年销售目标的51%。截止6月30日,远洋拥有现金约人民币149亿元,获得银行批出但尚未动用的授信额度约人民币192亿元,净负债率继续处于62%的健康水平。但与此同时,远洋地产毛利率同比下降12%,成为“最不赚钱的房企”之前三甲。数据显示,远洋已经退居北京市场占有率第四,位列城建、首开[简介最新动态]、保利之后,已经失守北京市场。业内普遍认为远洋受三个地王项目所累,而导致现金流出现问题,净利率低于行业平均水平。针对质疑,李明在此前媒体采访中曾回应道:“远洋下半年的好戏才会上演”,而这次他也公开表示:“远洋最困难的日子已经过去。”净利率下降不等于盈利能力差凤凰房产:上半年远洋地产的毛利率为30%,行业平均水平为35%;净利率为18%,数据远远低于行业首位的中海地产(净利率为22%),利率过低是否是因为受地王项目所困?李明:其实远洋本身的盈利能力跟以前相比没有变化,是没有下降的。远洋过去的毛利率水平一直都是30%,我们承认盈利能力与龙头房企有差距,但最主要的原因还是战略不同。从今年开始,远洋每年将竣工20万平方米的商业物业,我敢拍着胸脯讲,毛利率比远洋高的企业没有一家能够做到。我要背着那么多持有物业在建规模在做开发,商业物业的前期只投入没有回收,这对于现金流、毛利率的影响是非常大的,但今年开始,商业物业可以有正现金流了。但从整个行业来讲,毛利率整个都是下降的趋势。原因主要是毛利率高的一线城市份额对于房地产企业来说都在下降,二三线城市产品份额都在上升——二三线城市毛利率本来就是比较低的。但我需要说明的是,净利率是指净利率与净资产的比率,它变化的最大原因并不是盈利能力的变化,而最重要的是看资产的增加或减少,上市公司主要是股本的变化。远洋2007年上市,净资产为26亿,而上市至今5年,远洋净资产已近400亿,资本规模扩大10倍有余。但利润受开发周期所限,增长速度有限,也就是说,分母扩大的速度远远大于分子,所以说净利率增长得慢,是利润增长速度跟不上资本增加速度,实质上利润是没有降低的。与是否是地王项目更没有关系。凤凰房产:远洋一直致力于开发商业物业,这部分业务对于公司现金流有何影响?有无增加公司资金流或利润负担?李明:我们现在表现出来的现金流水平已经是包括商业地产的情况。从今年开始,远洋每一年超过20万平米的商业物业投入使用,商业地产一旦投入运营,这也就意味着拿地、开发的高负现金流已经过去了,现在只需要稳定住现状,正现金流会慢慢回笼。预期收益也因不同业态而不同,从项目自身盈亏平衡,到累计盈亏平衡,直到最后整个项目达到盈亏平衡,以及正现金流。对于写字楼,基本上第二年出租率达到70%以上就可实现盈亏平衡;商业物业需要到第三年才能达到。真正有正现金流,写字楼快的话8、9年,慢的话10年左右;商业还要慢两三年左右。凤凰房产:有人认为远洋最近几年股权的调整,造成了国有资产的流失,您怎么回应?李明:这算是个伪命题。远洋地产从2006年就取消了国有资产的登记,国资委已经批复。国有资产有三个要素:人、财、物。“人”的方面来说,早在2003年,全公司除了我一个人,所有职工都已经解除国有身份;财:2005年,远洋就与国有资产合并报表这一说;物,2006年就取消了国有资产的登记。在远洋拍下地王的几天,我明确表示:远洋不是央企,只是有央企背景的股份制公司。所以说远洋股权的调整造成国有资产的流失,是没有根据的说法。远洋终于推翻了过去的“三座大山”凤凰房产:远洋现在现金流怎样?已经算是度过难关了么?李明:其实远洋最难过的日子在过去两年,最重要的原因是背了“三座大山”:第一座大山是过去两年股权结构不稳定:中化、中远的相继退出,就像家长闹离婚,小孩学习能好么?股权问题一直持续了两三年,现在换了中国人寿、南丰两个新股东,股权结构算是慢慢稳定了。第二是远洋区域结构的调整带来的压力。早在2010,我们就意识到北京将是宏观调控的重灾区,但远洋过分倚重北京,单北京区域销售业绩占远洋总业绩的70%,这必须调整,但很有难度,调整过程就是个三年的“卧薪尝胆”。去年270亿的销售收入仅来自9个城市,今年扩大近一倍有了17个城市。以前每天的销售业绩多的话七八千万,少就一两千万;而现在,多可达1个亿,少也有五六千万,主要就是因为销售的城市多了很多,不单依靠北京。第三座大山是商业性物业。拿昨天开业的颐堤港来说,说是开发了4年,实际从拿地一共6年,总投入40亿,在开业之前没有任何正现金流回报,这背着多沉。但从今年开始,远洋每年将有20万平方米商业性物业开业。这个调整也是今年才开始见到成果。凤凰房产:如何看待现在逐渐回暖的土地市场?相比于大肆圈地的房企同行,远洋这次很淡定,下半年有无拿地计划?李明:我们内部对于买新土地有两个原则:第一,有米要喂下蛋鸡,一个团队的能力非常重要。我们根据优秀团队的开发能力配置土地。第二,要坚持投资标准,耐得住性子。都说远洋都拿“高压地”,其实我认为市场再好一点,就没人再说远洋拿地拿错了。以前可能存在决策失误问题,现在看来,错过机会比犯错误要强。上半年房企销售好起来了,手头有钱了,市场好了就多花钱,这是很正常的,这个现象应该会持续到明年一季度。但土地市场的反弹应该是短期的,北京并不能说明问题,北京任何时候土地都很稀缺,土地市场都不会冷清。远洋现在的土地储备是2200万平米,我认为这个储备量是比较大的,一方面影响周转效率,另外,过多土地闲置可能涉及违规,所以远洋现在储备量已经够了。下半年肯定也会拿地,但我们的标准是:地块开发的毛利率能超过30%,有能力做的团队就给他们配置地块,这就是标准。“伪”养老地产太多坚决不发展海外地产凤凰房产:远洋地产有打算发展养老地产么?怎样看待目前日趋火热的养老地产市场?李明:养老地产远洋已经在做了。就我自己看来,现在的养老地产都没有多大的前景,因为现在国内的养老地产从本质上说都是打着养老的旗子,继续发展地产的产业。目前国内养老地产没有固定的盈利模式,都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的规定:比如老年护理、服务、医疗,这些才是养老地产的核心,但就这些方面的法规尚不完善,所以在发展养老地产过程中还有很多难关要过,远洋确实在做,但不会透露太多细节。远洋的养老地产将完全作为独立项目自负盈亏,但在集团中的投资比重远达不到商业和住宅的比重,只占很小一部分。目前具体情况不便透露。凤凰房产:远洋会考虑海外市场么?李明:不会,坚决不会。海外市场涉及到太多法律条规问题,这是不可解决的。就目前看来,远洋在香港都无法做地产,更不会说去海外。海外便宜的地价、庞大的华人群体,确实是很大的市场,但远洋做不了这部分地产,我们不会选择海外战略。看好一线与三线市场房产税不会有太大影响凤凰房产:请问李总对于未来市场的预判是怎样?李明:我对市场的评价是:反复无常,波动有限。至少在一年范围内,这样的情况还会持续,不论是市场还是政策,两三个月反反复复的情况不会有大的改变。就市场而言,在我看来,不同城市情况不一样:一线城市的市场变化不会太大,销售面积超过1000平米的城市全国不超过10个,但这些城市只要政策有变化,房价肯定变动。二线城市的市场波动比较大,但总体而言赶不上一线,也赶不上三线。从人口增长、城市拆迁、房屋更新这三点来看,二线城市已经发展得比较稳定了,不会有太大市场。我倒认为三线城市很有市场:竞争小,但同时市场容量也有限,开发不超过20万平米、不超过两期的项目就很合适。远洋曾进驻一个中山的镇,项目销售8个亿,给了我们一个惊喜。因此远洋以后主要在两端发展:一线城市与三线城市。凤凰房产:您对于最近热炒的房产税怎么看?会对房地产市场有什么影响?李明:房产税开征别太当真,我并不认为会对房地产市场有大的影响。在国家抑制房地产价格的政策中,可以说房产税是比较可能付诸实施的,因为之前已经有试点,运营起来相对更成熟和稳健。但是房产税的推行是个巨大的系统工程,短期内全面铺开还是有一定的难度。


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